임차권등기명령 신청 방법｜전세보증금 못 받고 이사할 때 조건·서류·비용

기준일: 2026년 7월 16일
최종 수정일: 2026년 7월 16일

안녕하세요. 생활정보연구소입니다.

전세계약이나 월세계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않으면 이사를 가야 하는 임차인은 난감해집니다.

새집으로 전입신고를 옮기고 기존 주택을 비우면 기존 주택에서 갖고 있던 대항력과 우선변제권을 잃을 수 있기 때문입니다.

이럴 때 이용할 수 있는 제도가 임차권등기명령입니다. 법원에 신청해 임차권등기를 마치면 기존 주택에서 이사하고 전입신고를 옮기더라도 보증금에 관한 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다. (Easy Law)

다만 신청서만 접수하고 바로 이사하면 안 됩니다. 등기사항증명서에 임차권등기가 실제로 기재된 것을 확인한 뒤 주택을 비우고 전출해야 합니다.

이번 글에서는 임차권등기명령 신청 조건과 필요서류, 전자소송 신청 방법, 신청비용, 등기 완료 전 이사할 때 생길 수 있는 문제를 정리해 보겠습니다.

📌 핵심요약

구분	내용
신청 조건	임대차가 종료됐지만 보증금 전부 또는 일부를 돌려받지 못한 경우
집주인 동의	필요 없음
신청 법원	임차주택 소재지를 관할하는 지방법원·지원 또는 시·군 법원
신청 방법	관할 법원 방문 또는 대한민국 법원 전자소송포털
주요 서류	임대차계약서, 주민등록등본, 등기사항증명서, 계약 종료 증빙
신청비용	임대인·임차인 각 1명, 주택 1개인 예시 약 43,400원
이사 가능 시점	신청일이 아니라 임차권등기가 실제 완료된 뒤
핵심 효력	이사·전출 후에도 기존 대항력과 우선변제권 유지
주의사항	임차권등기만으로 보증금이 자동 지급되지는 않음

임차권등기명령은 계약이 끝난 뒤 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 신청하는 제도이며, 보증금 전액이 아니라 일부만 반환받지 못한 경우도 신청할 수 있습니다. (Easy Law)

임차권등기명령이란

임차권등기명령은 임대차계약이 종료됐지만 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 법원의 명령을 받아 임차권을 등기부에 표시하는 제도입니다.

일반적으로 임차인이 주택을 인도받고 전입신고를 하면 대항력이 생기며, 확정일자까지 받으면 경매·공매에서 후순위 권리자보다 보증금을 우선하여 변제받을 수 있는 우선변제권을 갖게 됩니다.

하지만 보증금을 받기 전에 주택을 비우고 전입신고를 다른 곳으로 옮기면 기존 대항요건이 상실될 수 있습니다. 임차권등기를 먼저 완료하면 이후 이사하거나 전출하더라도 기존의 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다. (Easy Law)

어떤 경우에 신청할 수 있을까

임차권등기명령을 신청하려면 다음 두 가지 조건을 갖춰야 합니다.

임대차계약이 종료됐을 것
임차보증금을 전부 또는 일부 돌려받지 못했을 것

계약이 아직 끝나지 않았다면 단순히 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 것 같다는 이유만으로 바로 신청하기는 어렵습니다. 계약기간 만료, 합의해지 또는 적법한 해지 통고 등을 통해 임대차관계가 실제로 종료돼야 합니다. (Easy Law)

계약기간이 만료된 경우

계약서에 적힌 임대차기간이 끝났고 집주인이 보증금을 돌려주지 않았다면 신청할 수 있습니다.

집주인이 “새로운 세입자가 들어와야 보증금을 줄 수 있다”고 말하더라도 임대차가 종료됐다면 임차권등기명령을 검토할 수 있습니다.

묵시적으로 갱신된 계약

계약기간이 끝났지만 별도의 갱신 거절 의사표시 없이 계속 거주해 묵시적 갱신이 된 경우에는 임차인이 해지를 통보한 날부터 3개월이 지나야 계약 종료의 효력이 생깁니다.

따라서 해지 통보 직후가 아니라 3개월이 지난 뒤에도 보증금을 돌려받지 못했다면 신청할 수 있습니다. (Easy Law)

보증금 일부만 받지 못한 경우

보증금 전액을 받지 못한 경우뿐 아니라 일부 금액만 남아 있는 경우에도 신청할 수 있습니다.

예를 들어 보증금 1억원 중 8천만원을 받고 2천만원을 돌려받지 못했다면 미반환 보증금 2천만원을 기준으로 신청할 수 있습니다. (Easy Law)

월세 보증금도 신청할 수 있을까

임차권등기명령은 전세계약에만 적용되는 제도가 아닙니다.

월세계약이나 반전세계약이 끝났는데 임대인이 보증금을 돌려주지 않은 경우에도 신청할 수 있습니다. 임대차 형태보다 주택 임대차계약이 종료됐는지, 미반환 보증금이 있는지가 핵심입니다. (법제처)

다만 미납 월세, 관리비, 원상복구비 등을 놓고 임대인과 분쟁이 있다면 실제 반환받아야 할 보증금 액수가 달라질 수 있으므로 신청서에는 반환받지 못한 금액을 정확히 적어야 합니다.

집주인 동의가 필요할까

임차권등기명령은 집주인의 동의 없이 임차인이 단독으로 신청할 수 있습니다.

임대인이 신청을 거부하거나 연락을 받지 않더라도 관할 법원이나 전자소송포털을 통해 신청할 수 있습니다. 법원은 제출된 서류를 확인한 뒤 임차권등기명령을 인용하거나 기각하는 결정을 내립니다. (대법원 웹사이트)

임대인에게 신청 사실을 미리 알리는 것이 협상에 도움이 될 수는 있지만, 임대인의 서명이나 인감증명서를 받아야만 신청할 수 있는 절차는 아닙니다.

신청 전에 반드시 계약 종료를 증명해야 한다

임차권등기명령 신청서에는 임대차계약이 어떻게 종료됐는지를 적고 관련 사실을 소명해야 합니다.

계약기간이 명확하게 끝난 경우에는 임대차계약서로 확인할 수 있지만, 묵시적 갱신 이후 해지하거나 중도 합의해지한 경우에는 종료 사실을 보여주는 자료가 중요합니다. (Easy Law)

활용할 수 있는 자료는 다음과 같습니다.

계약 만료일이 표시된 임대차계약서
계약을 갱신하지 않겠다는 내용증명
문자메시지나 카카오톡 대화
임대인에게 보낸 계약해지 통보
내용증명 배달증명
합의해지 확인서
통화 녹취록이나 녹취서
임대인이 보증금 반환을 미룬 사실을 확인할 수 있는 자료

단순 문자만 제출할 때는 상대방 전화번호와 발신·수신 날짜, 대화 전체 흐름이 보이도록 출력하는 것이 좋습니다. 법원이 계약 종료나 송달 여부를 추가로 확인할 필요가 있다고 판단하면 보정명령이 나올 수 있습니다.

임차권등기명령 필요서류

일반적으로 준비하는 서류는 다음과 같습니다.

서류	확인 내용
임차권등기명령 신청서	신청 취지·이유, 미반환 보증금 등
임대차계약서 사본	계약기간, 보증금, 확정일자 확인
주민등록등본 또는 초본	전입일과 주소 변동 확인
건물 등기사항증명서	임대인 소유권과 부동산 표시 확인
계약 종료 증빙	내용증명, 문자, 합의해지서 등
보증금 지급 증빙	계좌이체 내역, 영수증 등
부동산 표시목록	등기할 주택의 정확한 표시
도면	다가구주택 일부나 방 일부를 임차한 경우
주거용 사용 증빙	등기부상 용도가 사무실·공장 등인 경우

법제처 생활법령정보는 등기사항증명서, 임대차계약증서, 주택 점유일과 전입신고일을 소명할 서류 등을 주요 첨부서류로 안내하고 있습니다. 주택 일부를 임차했다면 해당 부분을 표시한 도면이 필요할 수 있습니다. (Easy Law)

필요서류는 계약 형태와 주택 유형, 임대인의 소유관계에 따라 달라질 수 있으므로 접수 전 관할 법원의 임차권등기 담당부서에 확인하는 것이 안전합니다.

주민등록등본과 초본 중 무엇을 제출할까

신청 당시 해당 주택에 전입해 거주했다는 사실을 확인할 수 있어야 합니다.

현재 주소와 전입일만 확인하면 되는 경우 주민등록등본으로 가능할 수 있지만, 이미 주소가 변경됐거나 과거 주소 이력이 필요하다면 주소 변동사항이 포함된 주민등록초본을 요구받을 수 있습니다.

특히 신청 전 이미 이사한 경우에는 기존 주택에서 언제 전출했는지가 중요할 수 있으므로 주소 변동 내역이 포함된 초본도 함께 준비하는 것이 좋습니다.

방문 신청 방법

임차권등기명령은 임차주택이 있는 지역을 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시·군 법원에 신청합니다.

현재 거주지나 이사할 지역의 법원이 아니라 보증금을 돌려받지 못한 주택 소재지의 관할 법원이 기준입니다. (Easy Law)

방문 접수 순서

임차주택 소재지의 관할 법원을 확인합니다.
임차권등기명령 신청서를 작성합니다.
임대차계약서와 주민등록서류 등을 준비합니다.
등록면허세와 지방교육세를 납부합니다.
인지와 송달료, 등기수수료를 납부합니다.
법원 민사신청 접수창구에 서류를 제출합니다.
사건번호를 확인합니다.
보정명령이나 법원 결정이 오는지 확인합니다.
결정 후 등기사항증명서에서 등기 완료 여부를 확인합니다.

서류가 누락되거나 부동산 표시가 등기부와 다르면 보정명령을 받을 수 있으므로 계약서의 주소만 복사하지 말고 등기사항증명서에 기재된 부동산 표시를 기준으로 작성하는 것이 좋습니다.

전자소송으로 신청하는 방법

법원에 직접 방문하기 어렵다면 대한민국 법원 전자소송포털에서 온라인으로 신청할 수 있습니다.

전자소송포털에는 주택임차권등기명령신청서가 표준화된 전자문서로 제공됩니다. (대법원 전자소송 시스템)

전자소송 신청 순서

대한민국 법원 전자소송포털에 접속합니다.
회원가입과 본인인증을 진행합니다.
서류제출을 선택합니다.
민사신청 메뉴로 들어갑니다.
주택임차권등기명령신청서를 검색합니다.
임차인과 임대인의 인적사항을 입력합니다.
임대차계약과 보증금 내용을 작성합니다.
부동산 표시를 입력합니다.
임대차계약서와 주민등록서류 등을 첨부합니다.
등록면허세와 소송비용을 전자납부합니다.
전자서명 후 제출합니다.
나의 사건관리에서 보정명령과 진행상태를 확인합니다.

스마트폰으로 촬영한 서류를 첨부할 때는 글자가 흐리거나 가장자리가 잘리지 않도록 확인해야 합니다. 여러 장의 계약서는 모든 페이지를 빠짐없이 제출해야 합니다.

신청서에는 무엇을 적을까

임차권등기명령 신청서에는 다음 내용이 들어갑니다.

임차인과 임대인의 성명·주소
임차주택의 표시
임대차계약 체결일
임대차기간
보증금과 월세
반환받지 못한 보증금
주택을 인도받은 날짜
전입신고일
확정일자
계약이 종료된 이유와 날짜
보증금을 반환받지 못한 경위
임차권등기명령을 구하는 취지

주택의 일부분만 임차했다면 임차한 부분이 어디인지 특정해야 하며, 이를 표시한 도면을 첨부할 수 있습니다. (Easy Law)

신청비용은 얼마나 들까

법제처 찾기쉬운 생활법령정보가 제시한 임대인 1명, 임차인 1명, 주택 1개 기준의 계산 예시는 다음과 같습니다.

비용 항목	예시 금액
인지세	2,000원
등기수입증지	3,000원
송달료	31,200원
등록면허세·지방교육세	7,200원
합계	약 43,400원

이 금액은 송달료 1회분을 5,200원으로 계산한 예시입니다. 실제 납부액은 당사자 수, 부동산 수, 송달료 조정과 전자소송 납부 방식 등에 따라 달라질 수 있으므로 접수 화면이나 관할 법원의 안내 금액을 기준으로 확인해야 합니다. (Easy Law)

임차권등기명령 신청과 등기에 사용한 비용은 주택임대차보호법에 따라 임대인에게 청구할 수 있습니다. (Easy Law)

신청한 날 바로 이사해도 될까

신청서를 접수한 것만으로는 안전하지 않습니다.

기존 대항력과 우선변제권을 유지하려면 임차권등기명령 결정만 확인할 것이 아니라 등기사항증명서에 임차권등기가 실제로 기재됐는지 확인한 뒤 이사해야 합니다.

임차권등기가 완료되기 전에 주택을 비우고 전입신고를 옮기면 기존 대항력이 상실될 수 있습니다. 2025년 대법원 판결도 주택의 점유를 잃어 대항력이 소멸한 뒤 임차권등기를 마쳐도 과거의 대항력이 소급해 회복되는 것은 아니며, 등기 시점부터 새로운 대항력이 발생한다고 판단했습니다. (법고을)

따라서 다음 순서를 지키는 것이 중요합니다.

법원 신청 → 임차권등기명령 결정 → 등기 촉탁 → 등기사항증명서에서 임차권등기 확인 → 이사·전출

집주인이 빨리 집을 비워달라고 하더라도 등기 완료를 확인하기 전에는 열쇠 반환, 전출신고, 주택 인도 시점을 신중하게 결정해야 합니다.

이미 이사했다면 신청할 수 없을까

이미 이사하거나 전입신고를 옮긴 경우에도 사안에 따라 임차권등기명령 신청 자체는 가능할 수 있습니다.

다만 이사하면서 대항요건을 잃었다면 기존 대항력과 우선변제권이 과거 시점으로 소급해 살아나는 것은 아닙니다. 임차권등기가 완료된 시점에 새로 권리가 생길 수 있을 뿐이며, 그 사이 설정된 근저당권이나 압류보다 순위가 뒤로 밀릴 수 있습니다. (Easy Law)

이미 전출했다면 등기부의 선순위 권리와 전출 시점, 경매 진행 여부를 함께 확인해야 하므로 법률구조공단이나 변호사에게 상담받는 것이 안전합니다.

임차권등기가 완료되면 어떤 효력이 생길까

기존 대항력과 우선변제권 유지

임차권등기 전 이미 대항력과 우선변제권을 갖추고 있었다면 등기 후 이사하거나 전출해도 기존 권리를 유지할 수 있습니다. (Easy Law)

전입신고를 새집으로 옮길 수 있음

기존 주택에 임차권등기가 완료되면 새로 이사한 집으로 전입신고를 옮길 수 있습니다.

단, 새집에서도 보증금을 보호받으려면 새 주택에 실제 입주하고 전입신고와 확정일자를 별도로 챙겨야 합니다.

등기부에 미반환 임차권 표시

임차권등기가 되면 해당 주택의 등기사항증명서에 임차인의 보증금과 임차권 관련 내용이 표시됩니다.

새로운 임차인이나 매수인이 등기부를 통해 보증금 미반환 사실을 확인할 수 있어 임대인에게 보증금 반환을 촉구하는 효과가 생길 수 있습니다.

임차권등기만 하면 보증금을 받을 수 있을까

임차권등기명령은 임차인의 대항력과 우선변제권을 보전하는 절차이지, 집주인의 계좌에서 보증금을 자동으로 받아주는 절차는 아닙니다.

집주인이 계속 지급하지 않으면 다음 절차를 별도로 검토해야 합니다.

보증금 반환 내용증명 발송
지급명령 신청
임대차보증금 반환소송
임대인 재산 가압류
확정판결 후 강제집행
경매절차에서 배당요구
전세보증금 반환보증 가입자라면 보증기관 이행청구

임차권등기는 보증금 반환채권을 지키기 위한 안전장치이며, 실제 회수 절차와는 구분해야 합니다.

집주인이 등기를 먼저 말소하라고 한다면

집주인이 “임차권등기를 먼저 지우면 보증금을 주겠다”고 요구할 수 있습니다.

하지만 판례상 임대인의 보증금 반환의무가 임차인의 임차권등기 말소의무보다 먼저 이행돼야 합니다. 두 의무를 동시에 이행해야 하는 관계로 보지 않습니다. (Easy Law)

따라서 원칙적으로는 보증금을 전액 반환받고 실제 입금 여부를 확인한 뒤 임차권등기 말소 절차를 진행하는 것이 안전합니다.

일부만 반환받은 경우에는 남은 보증금과 말소 조건을 명확하게 서면으로 정리해야 합니다.

보증금 일부를 받으면 등기를 바로 말소해야 할까

보증금을 전부 돌려받지 못했다면 임차권등기를 바로 말소할 필요는 없습니다.

남은 보증금을 전액 지급받은 뒤 말소하는 것이 원칙이며, 집주인과 분할 상환에 합의했다면 지급일과 금액, 미지급 시 조치, 말소 시점을 합의서에 구체적으로 적는 것이 좋습니다.

구두 약속만 믿고 등기를 먼저 말소하면 보증금 회수에 불리해질 수 있습니다.

처리 기간이 길어질 수 있는 경우

임차권등기명령은 법원의 결정과 등기 촉탁 절차를 거치므로 사건마다 처리 기간이 다릅니다.

다음과 같은 경우에는 처리가 지연될 수 있습니다.

신청서 기재 내용이 등기부와 다른 경우
첨부서류가 누락된 경우
계약 종료 사실이 명확하지 않은 경우
임대인 주소가 부정확한 경우
상속 등으로 임대인이 여러 명인 경우
주택 소유자와 계약서상 임대인이 다른 경우
무허가 또는 미등기 건물인 경우
주택 일부를 임차했지만 도면을 제출하지 않은 경우

법원에서 보정명령이 오면 정해진 기간 안에 자료를 보완해야 합니다. 보정 요구를 확인하지 않고 지나치면 신청이 각하되거나 기각될 수 있으므로 전자소송 알림과 우편물을 확인해야 합니다.

미등기주택이나 무허가 건물도 가능할까

임차권등기명령은 원칙적으로 등기가 가능한 주택을 대상으로 합니다.

무허가 건물처럼 소유권보존등기를 할 수 없는 주택은 임차권등기명령을 이용하기 어려울 수 있습니다.

다만 사용승인을 받고 건축물대장이 작성돼 즉시 임대인 명의로 소유권보존등기를 할 수 있는 건물이라면 임차인이 임대인을 대위해 소유권보존등기를 마친 뒤 임차권등기를 하는 방식이 가능할 수 있습니다. (Easy Law)

이 경우 일반 신청보다 절차가 복잡하므로 관할 법원이나 법률 전문가의 확인을 받는 것이 좋습니다.

자주 묻는 질문

계약 만료 전에 신청할 수 있나요?

원칙적으로 임대차가 종료돼야 신청할 수 있습니다. 계약기간이 남아 있다면 적법한 해지나 합의해지로 계약이 종료됐다는 사실을 증명해야 합니다. (Easy Law)

보증금 일부만 못 받았는데도 신청할 수 있나요?

가능합니다. 보증금 전액뿐 아니라 일부만 돌려받지 못한 경우도 신청 대상입니다. (Easy Law)

집주인이 반대하면 신청할 수 없나요?

집주인 동의 없이 임차인이 법원에 단독으로 신청할 수 있습니다. (대법원 웹사이트)

신청서를 제출한 다음 날 이사해도 되나요?

권장되지 않습니다. 등기사항증명서에 임차권등기가 실제로 완료된 것을 확인한 뒤 이사와 전출을 진행해야 기존 권리를 안전하게 유지할 수 있습니다. (Easy Law)

월세 계약도 신청할 수 있나요?

주택 임대차계약이 종료됐고 반환받지 못한 보증금이 있다면 월세와 반전세계약도 신청할 수 있습니다.

집주인이 연락되지 않아도 가능한가요?

집주인의 동의나 협조 없이 신청할 수 있습니다. 다만 임대인 주소가 정확하지 않으면 송달이나 절차가 지연될 수 있으므로 등기사항증명서와 계약서의 주소를 확인해야 합니다.

신청비용은 나중에 돌려받을 수 있나요?

임차권등기명령 신청과 등기에 들어간 비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다. (법제처)

등기 후에도 월세를 계속 내야 하나요?

실제로 주택을 사용하고 있는지, 열쇠를 반환했는지, 계약 종료 이후 점유관계가 어떤지에 따라 달라질 수 있습니다. 임차권등기 완료와 주택 인도 시점을 명확히 남겨두는 것이 좋습니다.

공식 확인 방법

임차권등기명령 신청서와 온라인 신청은 대한민국 법원 전자소송포털에서 확인할 수 있습니다.

대한민국 법원 전자소송포털: 주택임차권등기명령신청서 작성·제출 (대법원 전자소송 시스템)
국가법령정보센터: 주택임대차보호법 제3조의3 (법제처)
찾기쉬운 생활법령정보: 임차권등기명령 신청요건·서류·효력 (Easy Law)
대한민국 법원 전자민원센터: 임차권등기명령절차 안내 (대법원 웹사이트)

전자소송 이용 문의는 전자소송포털 안내센터에서 확인할 수 있으며, 구체적인 첨부서류는 임차주택 소재지 관할 법원의 임차권등기 담당부서에 문의하는 것이 정확합니다.

임차권등기명령은 전세나 월세계약이 종료됐는데도 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 이사를 가야 할 때 자신의 권리를 지키기 위한 제도입니다.

신청 조건은 임대차계약이 종료됐고 보증금 전부 또는 일부가 반환되지 않은 경우이며, 집주인의 동의 없이 관할 법원이나 전자소송포털에서 신청할 수 있습니다.

가장 중요한 점은 신청서를 제출한 날이나 법원의 결정문을 받은 날이 아니라, 등기사항증명서에 임차권등기가 실제로 완료된 것을 확인한 뒤 이사해야 한다는 것입니다.

임차권등기는 보증금 반환을 자동으로 해결해 주는 절차가 아니므로 집주인이 계속 반환하지 않는다면 지급명령, 보증금 반환소송, 가압류나 강제집행 절차도 함께 검토해야 합니다.

※ 이 글은 일반적인 주택 임차권등기명령 절차를 정리한 정보입니다. 이미 전출했거나 경매·압류가 진행 중인 경우, 임대인이 사망했거나 소유자가 변경된 경우에는 권리순위가 달라질 수 있으므로 대한법률구조공단 또는 법률 전문가에게 확인하는 것이 좋습니다.

함께 보면 좋은 글

📌 전입신고 인터넷 신청 방법｜신고기한·세대주 확인·과태료까지 정리
https://lifeinfo365lab.tistory.com/110

📌 확정일자 인터넷 신청 방법｜전입신고와 차이·준비서류·주의사항
https://lifeinfo365lab.tistory.com/111

📌 전세보증금 반환보증 가입 방법｜HUG·HF·SGI 차이와 가입 전 확인할 점
https://lifeinfo365lab.tistory.com/120

📌 2026 전월세 신고제 신고 방법｜대상 금액·30일 기한·과태료까지 정리
https://lifeinfo365lab.tistory.com/129

📌전세보증금 반환소송 방법｜내용증명·지급명령·소송 진행 순서
https://lifeinfo365lab.tistory.com/133

'부동산·경매' 카테고리의 다른 글

2026 재산세 납부기간｜7월 31일·9월 30일 대상과 위택스 납부 방법 (0)	2026.07.17
전세보증금 반환소송 방법｜내용증명·지급명령·소송 진행 순서 (1)	2026.07.16
2026 전월세 신고제 신고 방법｜대상 금액·30일 기한·과태료까지 정리 (0)	2026.07.16
전세보증금 반환보증 가입 방법｜HUG·HF·SGI 차이와 가입 전 확인할 점 (0)	2026.07.14
확정일자 인터넷 신청 방법｜전입신고와 차이·준비서류·주의사항 (0)	2026.07.13