원문 기준일: 2026년 7월 14일
최종 수정일: 2026년 7월 14일
안녕하세요. 생활정보연구소입니다.
전세계약을 체결할 때는 집 상태와 전세대출 금리뿐 아니라 계약이 끝난 뒤 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있는지도 확인해야 합니다.
등기부등본이 깨끗해 보이더라도 계약기간 중 집값이 내려가거나 집주인의 재정 상태가 나빠지면 전세보증금을 제때 돌려받지 못할 수 있습니다.
이때 활용할 수 있는 제도가 전세보증금 반환보증입니다.
임대차계약이 끝났는데도 집주인이 보증금을 반환하지 않으면 보증기관이 정해진 절차에 따라 임차인에게 보증금을 지급하고 이후 집주인에게 회수하는 방식입니다.
대표적인 상품은 주택도시보증공사 HUG의 전세보증금반환보증, 한국주택금융공사 HF의 전세지킴보증, SGI서울보증의 전세금보장신용보험입니다.
세 상품은 목적은 비슷하지만 보증금 한도, 전세대출 이용 조건, 보증료, 가입 방법이 다르므로 계약 조건에 맞는 기관을 선택해야 합니다.
📌 핵심요약
- 전세보증금 반환보증은 계약 종료 후 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 때 보증기관이 대신 지급하는 상품입니다.
- HUG는 수도권 7억 원, 수도권 외 지역 5억 원 이하 전세보증금을 대상으로 합니다.
- HF 일반전세지킴보증은 HF 전세자금보증을 이용 중이거나 동시에 신청하는 임차인이 이용할 수 있습니다.
- SGI는 아파트 이외 주택은 전세보증금 10억 원 이내가 기본 기준으로 공적 보증보다 가입금액 범위가 넓을 수 있습니다.
- 세 기관 모두 일반적으로 임대차계약기간의 절반이 지나기 전에 신청해야 합니다.
- 전입신고와 확정일자만 받았다고 보증 가입이 자동으로 완료되는 것은 아닙니다.
- 잔금을 지급하기 전에 해당 주택이 반환보증에 가입 가능한지 먼저 확인하는 것이 가장 안전합니다.
전세보증금 반환보증이란?
전세보증금 반환보증은 임대차계약이 종료됐는데도 임대인이 정당한 사유 없이 보증금을 반환하지 않을 때 보증기관이 임차인에게 보증금을 지급하는 상품입니다.
집주인이 보증금 반환 능력을 잃거나 임차주택이 경매·공매로 넘어가 보증금을 전부 돌려받지 못한 경우에도 기관별 보증사고 요건을 충족하면 반환을 청구할 수 있습니다. (OneStop HUG)
| 구분 | 내용 |
| 가입자 | 전세계약을 체결한 임차인 |
| 보증 대상 | 임대인이 반환해야 할 전세보증금 |
| 주요 사고 | 계약 종료 후 보증금 미반환·경매 또는 공매 손실 |
| 보증기관 | HUG·HF·SGI |
| 가입 시점 | 일반적으로 계약기간의 절반이 지나기 전 |
| 지급 절차 | 보증사고 신고·임차권등기·명도 등 기관별 조건 충족 후 지급 |
반환보증에 가입했다고 계약 종료일 당일에 자동으로 보증금이 입금되는 것은 아닙니다.
계약 종료 사실과 보증금 미반환 사실을 증명하고, 임차권등기와 보증금 반환채권 양도 등 기관에서 요구하는 절차를 진행해야 합니다.
전세대출 보증과 반환보증은 다릅니다
전세대출을 받았다고 전세보증금 전체가 자동으로 보호되는 것은 아닙니다.
전세자금대출 보증은 임차인이 금융회사에 대출금을 갚지 못했을 때 대출기관을 보호하는 상품이고, 전세보증금 반환보증은 집주인이 전세금을 돌려주지 않을 때 임차인을 보호하는 상품입니다.
| 구분 | 전세자금대출 보증 |
| 보호 대상 | 대출을 실행한 금융기관 |
| 사고 원인 | 임차인의 대출금 미상환 |
| 보장 범위 | 금융기관의 대출채권 |
| 가입 확인 | 대출 약정서·보증서 |
HF 일반전세지킴보증은 HF 전세자금보증 이용자 또는 전세자금보증과 동시에 신청하는 사람을 대상으로 하지만, 전세자금보증과 반환보증은 별도의 보증입니다. (한국주택금융공사)
전세대출을 받은 사람은 은행에 다음 사항을 구분해서 물어보는 것이 좋습니다.
현재 가입된 보증이 전세대출 상환보증인지, 제 전세보증금을 보호하는 반환보증까지 포함된 것인지 확인해주세요.
HUG·HF·SGI 차이 한눈에 보기
2026년 7월 기준 대표적인 상품을 비교하면 다음과 같습니다.
| 구분 | HUG | HF | SGI |
| 상품명 | 전세보증금반환보증 | 일반전세지킴보증 | 전세금보장신용보험 |
| 운영기관 | 주택도시보증공사 | 한국주택금융공사 | SGI서울보증 |
| 보증금 기준 | 수도권 7억 원·그 외 5억 원 이하 | 수도권 7억 원·그 외 5억 원 이하 | 아파트 이외 주택 10억 원 이내 |
| 전세대출 조건 | 특정 HF 대출 이용이 필수는 아님 | HF 전세자금보증 이용 또는 동시 신청 필요 | 별도 심사 |
| 가입금액 | 전세보증금 전부 또는 일부 가능 | 전세보증금 전액만 가능 | 원칙적으로 임차보증금 전액 |
| 신청 시기 | 계약기간 절반 경과 전 | 계약기간 절반 경과 전 | 계약기간 절반 경과 전 |
| 신청처 | 안심전세 앱·위탁은행·지사 등 | HF 보증을 이용하는 취급은행 | SGI 지점·대리점 |
| 요율 | 연 0.115~0.154% 범위 | 연 0.04~0.18% | 주택·LTV·심사조건별 산정 |
HUG는 수도권 7억 원, 수도권 외 지역 5억 원 이하의 전세보증금을 대상으로 하며 보증금 전부 또는 일부를 신청할 수 있습니다. 보증료율은 주택유형과 부채비율 등에 따라 연 0.115~0.154% 범위에서 달라집니다. (OneStop HUG)
HF 일반전세지킴보증은 보증금 기준이 수도권 7억 원, 그 외 지역 5억 원 이하이고, 주택가격이 원칙적으로 12억 원 이하여야 합니다. 보증금 일부만 가입할 수 없으며 보증한도 안에서 임차보증금 전액을 가입해야 합니다. (한국주택금융공사)
SGI 전세금보장신용보험은 임대차계약서상의 임차인이 가입하며, 아파트 이외의 주택은 임차보증금 10억 원 이내가 기본 가입 기준입니다. 실제 보험료와 가입 가능 여부는 주택가격, 선순위채권, LTV, 계약 조건에 따라 심사됩니다. (SGI서울보증)
HUG 전세보증금반환보증
HUG 전세보증금반환보증은 세입자가 가장 많이 확인하는 대표적인 반환보증입니다.
아파트뿐 아니라 연립·다세대주택, 단독·다가구주택, 다중주택, 주거용 오피스텔, 노인복지주택 등이 대상이 될 수 있습니다.
주거용 오피스텔은 임대차계약서 또는 중개대상물 확인·설명서에 주거용이라는 사실이 표시돼 있어야 합니다. 근린생활시설과 같은 비주택은 보증 대상에서 제외될 수 있습니다. (OneStop HUG)
| 항목 | HUG 주요 기준 |
| 전세보증금 | 수도권 7억 원·수도권 외 5억 원 이하 |
| 보증금액 | 전세보증금 전부 또는 일부 |
| 보증료율 | 연 0.115~0.154% |
| 신청기한 | 계약기간의 절반이 지나기 전 |
| 보증기간 | 보증서 발급일부터 계약 만료 후 1개월까지 |
| 신청방법 | 안심전세 앱·위탁은행·지사 등 |
| 대표 문의 | HUG 고객센터 1566-9009 |
HUG 신규계약은 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날부터 전세계약기간의 절반이 지나기 전에 신청해야 합니다.
갱신계약은 이전 계약의 만료일 1개월 전부터 갱신계약기간의 절반이 지나기 전까지 신청하는 것이 기본입니다. (OneStop HUG)
HUG 보증료는 다음 방식으로 계산됩니다.
보증료 = 보증금액 × 보증료율 × 보증기간 ÷ 365
실제 보증료율은 보증금 규모, 아파트 여부, 부채비율, 할인 대상 여부에 따라 달라집니다.
모바일 신청과 보증료 일시납 등에 할인이 적용될 수 있으므로 최종 심사 후 안내되는 금액을 확인해야 합니다. (OneStop HUG)
HF 일반전세지킴보증
HF 일반전세지킴보증은 한국주택금융공사의 전세자금보증을 이용하고 있거나, 전세대출 보증과 반환보증을 동시에 신청하는 사람이 이용할 수 있습니다.
따라서 HF와 무관한 전세대출을 이용하고 있거나 전세대출 자체가 없다면 일반전세지킴보증 대상이 아닐 수 있습니다. 임대인이 역전세 반환대출을 이용하는 경우에는 별도의 특례상품 가능성을 확인할 수 있습니다. (한국주택금융공사)
| 항목 | HF 주요 기준 |
| 신청인 | HF 전세자금보증 이용자 또는 동시 신청자 |
| 전세보증금 | 수도권 7억 원·수도권 외 5억 원 이하 |
| 주택가격 | 원칙적으로 12억 원 이하 |
| 계약기간 | 1년 이상 |
| 신청기한 | 임대차계약기간의 절반이 지나기 전 |
| 가입금액 | 보증한도 내 전세보증금 전액 |
| 보증료율 | 연 0.04~0.18% |
| 신청방법 | HF 전세자금보증을 이용하는 취급은행 |
HF는 임차보증금과 선순위채권총액의 합이 주택가격의 90% 이내인지 확인합니다.
단독·다가구주택은 선순위채권총액과 선순위근저당권 설정액에 별도 제한이 적용됩니다. (한국주택금융공사)
HF 보증료율은 LTV에 따라 다음과 같이 구분됩니다.
| LTV | 기본 보증료율 |
| 70% 이하 | 연 0.04% |
| 70% 초과~80% 이하 | 연 0.11% |
| 80% 초과~90% 이하 | 연 0.18% |
HF가 사용하는 LTV는 선순위채권총액과 임차보증금을 합한 금액을 주택가격으로 나누어 계산합니다. 우대가구는 일정 요율 인하가 적용될 수 있습니다. (한국주택금융공사)
2024년 7월 10일 이후 HF 반환보증 신청 건은 보증서 발급 전까지 임차보증금 반환채권을 HF에 양도하는 절차가 필요합니다. 임대인에게 채권양도 사실이 통지되거나 임대인의 승낙을 받는 방식으로 처리될 수 있습니다. (한국주택금융공사)
SGI 전세금보장신용보험
SGI서울보증의 전세금보장신용보험은 전세계약자가 가입하는 민간 보험상품입니다.
공적 보증기관의 전세보증금 한도를 초과하는 계약이라면 SGI 가입 가능성을 확인할 수 있습니다.
아파트 이외의 주택은 임차보증금 10억 원 이내가 기본 기준이며, 가입 신청은 SGI 지점이나 대리점을 통해 진행합니다. (SGI서울보증)
| 항목 | SGI 주요 기준 |
| 가입자 | 임대차계약서상의 임차인 |
| 임대차기간 | 1년 이상 |
| 신청기한 | 계약기간의 절반이 지나기 전 |
| 가입금액 | 임차보증금 전액이 원칙 |
| 아파트 이외 주택 | 임차보증금 10억 원 이내 |
| 신청방법 | SGI 지점·대리점 |
| 보험료 | 주택·LTV·가입자 조건에 따라 산정 |
SGI는 개인 가입자의 주택담보대출비율에 따라 할인·기본·할증 구간을 구분하므로 단순히 전세보증금만으로 보험료를 계산하기 어렵습니다. 계약하기 전 예상 보험료와 인수 가능 여부를 지점에서 확인하는 것이 좋습니다. (SGI서울보증)
SGI도 임대차기간의 절반이 지나기 전까지 청약할 수 있지만, 그 사이 집값이 하락해 보증금 대비 주택가격이 기준을 충족하지 못하면 가입이 거절될 수 있습니다.
전세가율이 높은 주택은 계약 직후 바로 가입 가능 여부를 확인하는 편이 안전합니다. (SGI서울보증)
어떤 기관을 선택하는 것이 좋을까?
어느 상품이 무조건 가장 좋다고 말하기는 어렵습니다.
전세보증금, 전세대출 종류, 주택유형, 선순위채권과 신청 방법을 함께 비교해야 합니다.
| 현재 상황 | 먼저 확인할 기관 |
| HUG 보증기준 안의 일반 전세계약 | HUG |
| HF 전세자금보증 대출을 이용 중 | HF |
| 보증료율을 LTV에 따라 비교하고 싶음 | HUG·HF |
| 수도권 7억 원을 초과하는 고액 전세 | SGI |
| 수도권 외 5억 원을 초과하는 전세 | SGI |
| 아파트가 아닌 고액 전세계약 | SGI의 10억 원 기준 확인 |
| 앱으로 간편하게 신청하고 싶음 | HUG 신청채널 확인 |
| 은행에서 전세대출과 함께 처리 | HF 또는 대출 연계 HUG 상품 확인 |
한 기관에서 가입이 거절됐다고 다른 기관에서도 무조건 거절되는 것은 아닙니다.
기관마다 주택가격 평가방식과 선순위채권 기준, 보증금 한도, 신청 대상이 다르기 때문에 다른 상품의 가입 가능성도 확인할 수 있습니다.
다만 불법건축물, 소유권 분쟁, 과도한 선순위채권과 같이 주택 자체의 위험이 크다면 세 기관 모두 가입이 어려울 수 있습니다.
가입 전 반드시 갖춰야 하는 권리
전세보증금 반환보증을 신청하려면 임차인이 대항력과 우선변제권을 갖춰야 합니다.
일반적으로 다음 세 가지가 중요합니다.
- 실제 주택을 인도받아 거주할 것
- 전입신고를 완료할 것
- 임대차계약서에 확정일자를 받을 것
HF는 임차인의 점유, 전입신고와 확정일자 취득을 보증의 기본 조건으로 안내하고 있습니다. 전세자금보증과 반환보증을 동시에 취급하는 경우 보증서 발급일까지 갖추는 조건으로 진행될 수 있습니다. (한국주택금융공사)
전입신고와 확정일자를 받았더라도 보증 가입 심사가 자동으로 통과되는 것은 아닙니다.
주택가격, 선순위근저당권, 다른 세입자의 보증금, 위반건축물 여부와 소유권 관계를 추가로 심사합니다.
선순위채권을 반드시 확인해야 하는 이유
선순위채권은 경매나 공매가 진행됐을 때 임차인보다 먼저 배당받을 수 있는 채권입니다.
대표적으로 집에 설정된 기존 근저당권과 먼저 입주한 세입자의 전세보증금이 포함될 수 있습니다.
보증여력 = 인정되는 주택가격 − 선순위채권
주택가격이 4억 원이더라도 선순위 근저당과 다른 세입자의 보증금이 2억5,000만 원이라면 현재 세입자의 2억 원 보증금 전액을 보호할 여력이 부족할 수 있습니다.
HF는 임차보증금과 선순위채권총액의 합이 주택가격의 90% 이내일 것을 주요 기준으로 적용합니다. HUG와 SGI도 주택가격과 부채비율을 심사해 가입 여부와 요율을 결정합니다. (한국주택금융공사)
특히 다가구주택은 한 건물에 여러 임차인이 거주하므로 다른 세입자의 보증금까지 선순위채권에 포함될 수 있습니다.
등기부등본에 근저당이 적다고 해서 반드시 안전한 것은 아닙니다.
계약하기 전에 가입 가능 여부를 확인해야 합니다
전세보증보험은 계약한 뒤 가입 가능 여부를 확인하는 것보다 계약 전 확인하는 것이 안전합니다.
다음과 같은 특약을 임대차계약서에 넣는 방안도 검토할 수 있습니다.
임차인의 전세보증금 반환보증 가입이 주택 또는 임대인의 사유로 거절되는 경우 임차인은 계약을 해제할 수 있으며, 임대인은 지급받은 계약금과 보증금을 즉시 반환한다.
특약의 구체적인 효력은 계약 내용과 거절 사유에 따라 달라질 수 있으므로 중개사와 문구를 확인하고, 중요한 계약이라면 법률 전문가에게 검토받는 것이 안전합니다.
전세보증금 반환보증 심사에서는 다음 항목을 확인합니다.
| 확인 대상 | 확인 내용 |
| 임대인 | 등기부상 실제 소유자와 일치하는지 |
| 임차주택 | 주택으로 정상 등기됐는지 |
| 위반건축물 | 건축물대장에 위반 표시가 있는지 |
| 신탁등기 | 임대차계약 권한이 있는 사람과 계약했는지 |
| 근저당권 | 채권최고액이 과도하지 않은지 |
| 다른 세입자 | 선순위 보증금이 얼마인지 |
| 전세가율 | 보증금이 인정 주택가격에 비해 높지 않은지 |
| 임대인 제한 | 기관의 보증금지 대상인지 |
| 신청기간 | 계약기간 절반이 지나지 않았는지 |
전세보증금 반환보증 신청 순서
기관에 따라 세부 절차는 다르지만 기본 흐름은 비슷합니다.
| 순서 | 진행 내용 |
| 계약 전 사전 확인 | 주택가격·등기·보증금 한도 확인 |
| 임대차계약 체결 | 실제 소유자와 계약하고 계약금 지급 |
| 잔금과 입주 | 보증금 지급 후 주택을 인도받음 |
| 전입신고·확정일자 | 대항력과 우선변제권 확보 |
| 반환보증 신청 | 앱·은행·지점에서 신청서 제출 |
| 서류심사 | 주택가격·선순위채권·임대인 정보 확인 |
| 보증료 납부 | 심사 완료 후 보증료 결제 |
| 보증서 발급 | 보증금액·기간·주소·임대인 확인 |
| 갱신 관리 | 재계약 시 보증기간도 연장 또는 재가입 |
HUG는 모바일에서 계약정보를 입력하고 서류를 사진으로 제출한 뒤 심사, 보증료 결제와 보증서 발급 순서로 진행합니다. HF는 별도 공사 방문 없이 전세자금보증을 이용하는 은행에서 상담·신청·심사·보증료 납부를 진행합니다. SGI는 지점이나 대리점에서 가입합니다. (OneStop HUG)
준비해야 할 서류
기관과 주택유형에 따라 추가 서류가 필요할 수 있지만 기본적으로 아래 자료를 준비합니다.
| 서류 | 확인 내용 |
| 확정일자부 임대차계약서 | 계약기간·보증금·임대인·주소 |
| 주민등록등본 | 전입 여부와 세대 확인 |
| 신분증 | 신청인 본인 확인 |
| 전입세대확인서 | 다른 세대 전입 여부 확인 |
| 보증금 지급증빙 | 계좌이체 내역·영수증·입금증 |
| 등기사항전부증명서 | 소유자·근저당·압류 등 확인 |
| 건축물대장 | 위반건축물·주택용도 확인 |
| 갱신계약서 | 재계약 시 기존 계약서와 함께 제출 |
| 가족관계서류 | 우대가구·공동임차 등 필요 시 |
| 소득증빙 | 보증료 할인 신청 시 필요할 수 있음 |
HUG 모바일 신청의 기본 제출서류에는 확정일자부 임대차계약서, 전입세대열람내역서, 전세보증금 지급서류와 주민등록등본이 포함됩니다.
HF는 주민등록등본, 신분증, 확정일자부 계약서와 전입세대확인서를 기본 서류로 안내하고 있습니다. (OneStop HUG)
서류는 발급일 제한이 있을 수 있으므로 너무 일찍 준비하기보다 신청 직전에 최신 서류를 발급하는 것이 좋습니다.
보증료는 얼마나 나올까?
보증료는 전세보증금 전체가 아니라 실제 가입하는 보증금액에 보증료율과 보증기간을 적용해 계산합니다.
예상 보증료 = 보증금액 × 연 보증료율 × 보증기간
예를 들어 보증금 3억 원을 2년간 가입하면서 연 보증료율이 0.13%라면 단순 계산한 총 보증료는 약 78만 원입니다.
실제 금액은 보증서 발급일, 계약 만료일, 일수 계산, 할인과 할증에 따라 달라집니다.
| 기관 | 공개된 요율 구조 |
| HUG | 연 0.115~0.154% 범위 |
| HF | 연 0.04~0.18% |
| SGI | LTV·주택·계약자 조건별 산정 |
HUG와 HF는 저소득가구, 청년, 신혼부부 등 우대 요건에 따라 보증료 할인이 적용될 수 있습니다. 정확한 할인 대상과 제출서류는 가입 당시 기관의 안내를 확인해야 합니다. (OneStop HUG)
집주인 동의가 있어야 가입할 수 있을까?
전세보증금 반환보증 가입 자체에 집주인의 사전 동의가 항상 필수인 것은 아닙니다.
다만 보증기관은 심사를 위해 임대인 정보를 확인하고, 가입 후 임대인에게 보증 가입이나 채권양도 사실을 통지할 수 있습니다.
HF는 반환채권 양도를 보증서 발급 전까지 진행하며 임대인에게 채권양도계약을 통지하거나 승낙받는 방식으로 처리합니다. SGI도 임차인의 가입 과정에서 임대인 정보를 심사하며, 집주인 사전 동의 없이 가입할 수 있도록 제도가 운영돼 왔습니다. (한국주택금융공사)
집주인이 보증 가입을 강하게 반대한다면 이유를 확인해야 합니다.
소유권 관계나 체납, 과도한 선순위채권처럼 보증 심사에서 문제가 될 만한 사정이 있는지 다시 점검하는 것이 좋습니다.
가입이 거절되는 대표적인 경우
다음 상황에서는 반환보증 가입이 제한될 수 있습니다.
- 계약기간의 절반이 이미 지난 경우
- 전세보증금이 기관별 한도를 초과한 경우
- 보증금과 선순위채권의 합이 인정 주택가격에 비해 높은 경우
- 건축물대장상 위반건축물인 경우
- 건물과 토지 소유자가 임대차계약서상 임대인과 다른 경우
- 압류·가압류·경매·가처분 등 소유권 권리침해가 있는 경우
- 신탁등기 주택에서 정당한 임대권한이 없는 사람과 계약한 경우
- 주거용이 아닌 근린생활시설 등과 계약한 경우
- 전입신고나 확정일자가 갖춰지지 않은 경우
- 임차보증금에 채권양도나 압류 등 제3자의 권리침해가 있는 경우
HF는 위반건축물, 소유권 불일치, 임차보증금 권리침해와 주택가격·선순위채권 요건을 가입 심사 항목으로 두고 있습니다. HUG와 SGI도 목적물과 임대인에 대한 별도 심사를 진행합니다. (한국주택금융공사)
계약을 갱신하면 보증도 자동 연장될까?
임대차계약을 연장했다고 기존 반환보증이 자동으로 연장되는 것은 아닙니다.
계약기간, 전세보증금 또는 임대인이 바뀌었다면 기관에 갱신·조건변경·재가입을 신청해야 합니다.
HF는 보증금 유지 또는 감액 조건의 갱신계약은 계약 만료 1개월 전부터 기존 보증 만료일 전에 기한연장을 신청할 수 있도록 안내합니다. 보증금이 증액되면 신규 취급 절차가 필요할 수 있습니다. (한국주택금융공사)
특히 SGI 전세금보장신용보험 가입자는 계약 만료 전에 갱신 거절 의사를 적법하게 통지하지 않아 묵시적 갱신이 되면 기존 계약과 다른 임대차로 판단될 수 있으므로 보험 갱신 여부도 확인해야 합니다. (뉴스is)
집주인이 바뀌면 어떻게 해야 할까?
계약기간 중 주택이 매매돼 집주인이 변경되면 기존 임대차계약의 보증금 반환의무는 새로운 소유자에게 승계될 수 있습니다.
하지만 반환보증은 임대인 정보가 계약 내용에 포함되기 때문에 소유권이 바뀐 사실을 보증기관에 알려야 합니다.
새 집주인과 별도의 계약서를 작성하거나 전세보증금을 증액했다면 보증계약의 조건변경이나 재가입이 필요할 수 있습니다.
등기부등본을 다시 발급해 아래 내용을 확인합니다.
- 새 소유자의 이름
- 소유권이전등기일
- 추가된 근저당권
- 압류·가압류 여부
- 신탁등기 여부
- 보증기관 조건변경 완료 여부
보증금을 돌려받지 못했다면 바로 이사해도 될까?
보증금을 받지 못한 상태에서 전입신고를 옮기고 집을 비우면 대항력과 우선변제권 유지에 문제가 생길 수 있습니다.
계약이 끝났지만 보증금을 받지 못했다면 임차권등기명령을 신청하고 등기가 완료된 것을 확인한 뒤 이사하는 것이 안전합니다.
HF는 계약 종료 후 1개월이 지나도록 보증금을 돌려받지 못한 경우 사전신고를 하고, 임차권등기명령 신청과 반환채권 양도 등의 조건을 갖춰 반환을 청구하도록 안내합니다. 보증금은 일반적으로 임차주택을 비우고 점유를 이전하는 시점에 지급됩니다. (한국주택금융공사)
| 단계 | 해야 할 일 |
| 계약 종료 준비 | 임대인에게 갱신 거절·퇴거 의사를 증거가 남게 통보 |
| 계약 종료일 | 보증금 반환 여부 확인 |
| 미반환 발생 | 보증기관에 사고 사실 신고 |
| 권리 유지 | 전입·점유를 성급하게 포기하지 않음 |
| 임차권등기 | 법원에 임차권등기명령 신청 |
| 이행청구 | 기관이 요구하는 서류 제출 |
| 주택 명도 | 지급 조건에 맞춰 집을 비우고 열쇠 인도 |
| 보증금 지급 | 심사 완료 후 보증금 수령 |
기관마다 보증사고 인정 시점과 필요서류가 다르므로 집주인이 반환하지 않을 가능성이 보이면 계약 만료 전부터 보증기관에 상담하는 것이 좋습니다.
반환보증 가입 전 체크리스트
| 확인 항목 | 체크 내용 |
| 계약 상대방 | 등기부상 소유자와 임대인이 동일한지 |
| 보증금 한도 | HUG·HF·SGI 기준에 맞는지 |
| 전세대출 보증 | 대출 보증과 반환보증을 구분했는지 |
| 계약기간 | 절반이 지나기 전인지 |
| 전입신고 | 실제 입주 후 신고했는지 |
| 확정일자 | 계약서에 확정일자를 받았는지 |
| 선순위채권 | 근저당과 다른 임차보증금을 확인했는지 |
| 위반건축물 | 건축물대장상 위반 표시가 없는지 |
| 신탁등기 | 정당한 임대권한을 확인했는지 |
| 가입금액 | 전액 또는 일부 보증인지 확인했는지 |
| 보증기간 | 계약 만료일까지 정상 설정됐는지 |
| 보증서 정보 | 주소·보증금·임대인 이름이 정확한지 |
| 재계약 | 계약갱신과 함께 보증도 연장했는지 |
| 임대인 변경 | 보증기관에 조건변경을 신고했는지 |
자주 묻는 질문
전입신고와 확정일자를 받으면 반환보증 가입이 완료되나요?
아닙니다.
전입신고와 확정일자는 대항력과 우선변제권을 갖추는 기본 절차이며, 반환보증은 HUG·HF·SGI에 별도로 신청하고 심사를 받아야 합니다.
전세대출을 받으면 자동으로 반환보증에 가입되나요?
항상 그런 것은 아닙니다.
전세대출 보증과 보증금 반환보증은 보호 대상이 다르므로 대출 약정서와 보증서를 확인해야 합니다.
근저당이 있으면 가입할 수 없나요?
근저당이 있다는 이유만으로 무조건 거절되는 것은 아닙니다.
인정되는 주택가격과 선순위근저당, 다른 세입자의 보증금, 본인의 전세보증금을 합산해 기관별 기준 안에 들어오는지 심사합니다.
보증금 일부만 가입해도 될까요?
HUG는 전세보증금 전부 또는 일부 가입이 가능합니다.
HF 일반전세지킴보증은 보증한도 안에서 전세보증금 전액을 가입하는 방식이며 일부 가입은 불가능합니다. (OneStop HUG)
월세 계약도 가입할 수 있나요?
보증부월세처럼 일정한 임차보증금이 있는 계약은 기관의 상품 요건에 따라 가입할 수 있습니다.
다만 월세와 보증금을 환산하는 방식, 계약서의 주택용도와 보증한도가 적용될 수 있으므로 기관에 별도로 확인해야 합니다.
계약기간 절반이 지났다면 가입할 수 없나요?
일반 상품은 원칙적으로 계약기간 절반이 지나기 전에 신청해야 합니다.
특례 대상이나 미분양관리지역 등 예외가 있을 수 있지만 개인이 임의로 판단하지 말고 기관에 확인해야 합니다. (OneStop HUG)
집주인이 법인이면 가입할 수 있나요?
가능할 수 있지만 법인의 유형과 주택의 권리관계에 따라 심사가 달라질 수 있습니다.
HF는 공공임대주택사업자와 외국법인 등을 일반 상품 대상에서 제외하고 있어 임대인이 법인이라면 사전에 확인해야 합니다. (한국주택금융공사)
보증보험에 가입하면 전세사기를 완전히 막을 수 있나요?
보증금 회수 위험을 낮추는 중요한 수단이지만 모든 상황에서 자동 지급되는 것은 아닙니다.
전입·점유·확정일자를 유지하고 계약 종료 통보, 임차권등기와 이행청구 절차를 지켜야 합니다.
가장 저렴한 기관을 선택하면 될까요?
보증료뿐 아니라 가입 가능 여부와 보증금액, 전세대출 관계, 주택가격 평가방식, 청구 절차를 함께 비교해야 합니다.
보험료가 저렴해도 해당 계약이 가입 대상이 아니면 이용할 수 없습니다.
전세보증금 반환보증은 계약 전에 확인해야 합니다
전세보증금 반환보증은 이미 문제가 발생한 뒤 가입하는 상품이 아닙니다.
계약기간의 절반이 지나면 가입이 어려워질 수 있고, 계약 후 집값이 하락하거나 근저당권이 추가되면 처음에는 가능했던 주택도 심사에서 거절될 수 있습니다.
따라서 전세계약을 준비할 때는 다음 순서로 확인하는 것이 좋습니다.
등기부등본·건축물대장 확인 → 반환보증 사전 가능 여부 확인 → 계약서 특약 검토 → 잔금 지급 → 전입신고·확정일자 → 신청기한 내 반환보증 가입 → 보증서 확인
HUG는 일반 전세계약에서 접근성이 좋고, HF는 HF 전세자금보증 대출을 이용하는 사람에게 적합할 수 있습니다.
공적 보증기관의 보증금 한도를 초과하는 고액 계약은 SGI 가입 가능성을 확인할 수 있습니다.
다만 기관 이름만 보고 선택하기보다 실제 주택의 가격과 선순위채권, 전세대출 종류를 기준으로 비교해야 합니다.
※ 이 글은 2026년 7월 14일 기준 각 보증기관의 공개 안내를 바탕으로 작성한 일반적인 정보입니다. 실제 가입 가능 여부와 보증료, 필요서류는 주택유형·보증금·선순위채권·임대인과 임차인의 조건 및 심사 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
공식 확인 사이트
- 주택도시보증공사 HUG 전세보증금반환보증 (OneStop HUG)
- 한국주택금융공사 HF 일반전세지킴보증 (한국주택금융공사)
- SGI서울보증 전세금보장신용보험 (SGI서울보증)
- HUG 안심전세 앱 안내 (한국해양대학교)
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